国资改革风起云涌 “炒地图”行情大有看点

　　房企多而不强 深圳国资改革加速地产重整

　　由深圳市国资委直接控股或间接参股的上市房企数量高达10家之多，但合计净利润总额尚不敌金地集团一家，多而不强的国资系地产加速整合。

　　在地方新一轮国资改革热潮中，深圳市国资委先后两次组团赴新加坡学习考察之后，提出了借鉴淡马锡模式的国资改革思路。

　　有深圳国资系统人士向记者表示，目前深圳市国资委正在酝酿出台关于深化国资国企改革的相关文件。

　　与上海国资改革推动房地产优质资产整体上市不同，早已完成资产证券化的深圳国资系统则转向推进国资企业的主体多元化。

　　房企多而不强

　　这位不愿透露姓名的深圳国资系统人士说，深圳未来将对现有国有资产进行全面盘整，其中房地产类企业及其股权成为重要的调整内容。

　　但他表示，由于深圳国资直接控股或间接参股的房地产企业数量众多，重整过程将面临诸多不确定性因素，改革过程短期内难以促就。

　　3月24日，天津出台《关于进一步深化国资国企改革的实施意见》，提出到2017年底，重点集团至少拥有1家上市公司，经营性国有资产证券化率达到40%。

　　此前上海国资改革20条的推出已经打响了地方国资改革第一枪，绿地集团借壳金丰投资上市成为其中的点睛之作。

　　相比之下，深圳地方国资改革起步相对较早，截至2013年底，深圳市属国资资产证券化率达到43%，超过上海的36%。

　　截至2013年底，深圳市国资委目前直接和间接持有100%股权的只剩9家企业集团，深圳市属国企总资产达到5827亿元。

　　但深圳市国资委直接控股或间接参股的上市公司则达到23家，其中A股上市20家，H股上市3家，业务涉及房地产的上市企业10家。

　　根据上市公司资料梳理，深圳国资系10家上市涉房企业，分别为深圳市国资委直接控股的深天健(000090.SZ)和深振业A(000006.SZ)；间接控股的沙河股份(000014.SZ)、深深房A(000029.SZ)、深圳控股(00604.HK)、深物业A(000011.SZ)；参股的中洲控股(000042.SZ)、深天地A(000023.SZ)、深深宝A(000019.SZ)和沿海家园(01124.HK).

　　目前，上述10家涉房上市公司中多数尚未发布2013年业绩，而从2012年业绩情况来看，包括部分交叉重合的业绩在内，2012年这10家公司总营业收入合计约230亿元人民币，净利润35亿元，利润总额尚不如一家金地集团。

　　国资退出与让位

　　深圳国资系统存在如此众多的房地产公司，这在很大程度上是由于特区开发的历史原因造成的。早在2005年，深圳国资改革框架就提出，要在房地产等竞争类上市公司实现国资逐步退出。随后，深物业、深振业等国资股陆续出让。

　　在近几年房地产市场快速发展周期中，深圳国资系房企却一直发展缓慢，部分企业盈利微薄甚至徘徊在亏损边缘。

　　毫无疑问，无论是业绩规模，还是品牌知名度，深圳国资系房企既无法与万科、招商地产、金地集团之类的房企巨头相提并论，也无法和佳兆业、卓越集团、星河集团等民营房企站在同一梯队，数量众多但实力弱小。

　　即便是规模最大的深圳控股，其2012年营业额也只有85亿港元，深振业去年全年实现营业收入46亿元人民币，均未能突破百亿规模。

　　深圳控股有关人士对记者称，虽然深圳国资系房企数量较多，但多数主营业务仍固守深圳一城一地，更不用谈全国化布局。

　　这些企业在深圳市场上在与强手竞争的同时，亦难免在一定程度上构成同业竞争关系，总体上不利于提升国有资产收益。

　　根据媒体披露的深圳市国资委2014年工作计划报告内容，国资委年内将启动系统内产业整合，加快退出无效低效资产，推进资产集中于产业链、价值链的高端环节；同时，以上市公司为主要整合平台，加大同质资源整合力度，通过购买、注入、置换等方式实现资源整合优化；并推动优势国企通过市场化并购重组实现跨越式发展。

　　未来，深圳85%的国有资本集中于“一体两翼”，即以基础性产业为主体、金融准金融等现代服务业和战略性新兴产业为“两翼”。

　　上述国资人士表示，在国资改革整体框架下，房地产类国资一方面有望重整优质地产业务平台，另一方面推进部分股权逐步退出劣质企业。

　　上述深圳控股有关人士称，实际上深圳房地产领域内的国资改革在去年就已经开始展开，主要以退出部分低效房企为主。

　　2013年6月，深长城(000042.SZ)发布公告称，该公司原大股东深圳市国资委与民企中洲地产于6月9日签署了《股份转让协议》，由后者以13.62亿元受让深圳市国资委持有的深长城4729.395万股股份，占公司总股本19.75%。

　　股权转让完成后，深圳市国资委不再是深长城第一大股东，中洲地产成为控股方，并将深长城更名为“中洲控股”。

　　此后，以高新电子产业和商业地产开发运营为主业的赛格集团，也推出股权整理计划。2014年3月11日，华控赛格发布公告，公司第二大股东深圳华融泰通过参与定向增发，将成公司第一大单一股东。根据约定，赛格集团以及赛格股份不再实际参与华控赛格的经营管理，使华融泰取得对华控赛格的控制权。

　　这也使得华控赛格成为继中洲地产控股深长城之后，深圳市国资委系统内又一家上演“国退民进”的企业案例。

　　优势资源集中

　　尽管官方尚未出台关于房地产领域国资改革具体文件，但从国资在深长城和华控赛格的布局来看，深圳国资将加速从竞争性领域的劣势企业退出。

　　华控赛格公告指出，目前公司仍处于亏损状态，生产经营情况及财务状况均未得到明显改善，赛格集团根据其战略规划拟集中资源发展战略业务。

　　根据约定，赛格集团拟仅作为华控赛格的财务投资人保留在华控赛格的股东地位，但不再实际参与华控赛格的经营管理。

　　继华控赛格之后仅仅几天，3月17日，深纺织也公告表示，大股东深圳市投资控股有限公司拟转让上市公司26%至29%的股份。

　　短时间内，来自深圳国资运营平台的上市企业控股股东“让位”动作频频，甚至有业内分析称，深深房和深深宝亦有可能被股权转让。

　　在国资股权退出的同时，深圳国资改革的另一方向思路是引入国内外战略投资者，实现国资企业的股权多元化经营。

　　深圳市国资委网站资料显示，在下一步的改革中，深圳将重点推动二三级独资企业产权主体多元化工作，进一步壮大国有资本与其他资本交叉持股、相互融合的混合所有制，放大国有资本功能，提高市属国企竞争实力。

　　有报道称，有可能是最先用招拍挂方式公开转让国资委目前100%控股的深圳市投资控股有限公司股份，转让股份比例不少于10%。

　　此外，与部分国资退出和引入社会资本对应的是，深圳国资改革还将优势资源集中到一两个平台中，做大做强部分优势房企。

　　招商证券认为，深圳国资改革未来路径主要是剥离非主营业务、解决同业竞争，凸显集团公司主业，将某一领域的主营业务整合到一家龙头企业，形成单一行业的唯一上市集团。

　　实际上，此前2013年，深圳市国资委曾不断增持深振业的股票，并与深振业第二大股东宝能系发生控股权之争。

　　当时，包括国泰君安在内的多家机构均认为，深振业今后很可能成为深圳市国资委整合地产业务的A股上市平台。

　　根据国泰君安的分析，目前深圳市国资委旗下地产业务散落纷繁，未来若要做大做强，必然要资源整合，而在深圳市国资委控股或参股的上市地产公司中，深振业无论是品牌、规模，还是业绩都排名靠前。

　　时至今日，东莞证券依然认为，随着深圳市国资委放弃深长城的实际控制权，深振业在国资委地产资源整合中的平台地位更为凸出。

　　但平安证券称，剔除年内已转让的深长城，当前深圳市国资委旗下地产上市平台主要有深振业、深天健、深物业、沙河股份以及香港上市的深圳控股。除深振业和深天健直属国资委控股外，其他上市平台分属国资委旗下不同集团，短期内实现跨集团间地产资源整合难度较大。(第一财经日报)

　　改革春风助涨深圳本地股走强

　　据悉，目前深圳市国资委正在酝酿出台关于深化国资国企改革的相关文件，深圳本地股逆市上涨与该消息不无关系；根据上市公司资料梳理，深圳市国资委直接控股或间接参股的A股上市公司达到20家，其中业务涉及房地产的上市企业有8家，分别为深圳市国资委直接控股的深天健和深振业A；间接控股的沙河股份、深深房A、深物业A；参股的有中洲控股、深天地A、深深宝A，但在近几年房地产市场快速发展周期中，深圳国资系房企却一直发展缓慢，部分企业盈利微薄甚至徘徊在亏损边缘。

　　分析人士表示，从资源配置的角度来看，深圳国资旗下上市房企众多，且大多数主营业务集中在深圳本地，在一定程度上构成同业竞争关系。未来地产板块整合或将是接下来深圳国资改革的重点；一方面有望重整优质地产业务平台，另一方面推进部分股权逐步退出地产中劣质企业，这将利好深圳本地房地产股。

　　上海市成功打响了地方国资改革第一枪

　　上海市成功打响了地方国资改革第一枪，在其影响下，包括新世界、徐家汇、自仪股份、上海九百、新黄浦、棱光实业、交运股份、锦江投资、友谊股份、益民集团等多家上市公司曾集体上演涨停潮。而连续五个一字板涨停的金丰投资，更是引起投资者注意，公司拟注入资产为绿地集团100%股权，完成重组后，装着655亿元绿地集团资产的金丰投资，将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业，市值直逼万科。

　　据广东省国资委副主任周兴挺介绍，2014年首批将推出省属国企54个招商项目，预期引入民间资本超1000亿元，而相关受益上市公司包括：国有资产注入平台类，例如贵糖股份、广弘控股、风华高科；股权激励预期较强的非强周期性科技类上市公司，例如星湖科技、风华高科、佛塑科技。

　　对于深圳国资改革的投资机会，分析人士表示，最先可能实行股份转让的深圳投控是一家以产权管理、资本运作及投融资业务为主业的国有资产经营公司，总资产规模在深圳市属企业集团中最多，旗下有通产丽星、深深房A、深物业A、深纺织A4家A股上市公司。3月17日，深纺织A表示大股东深圳市投资控股有限公司拟转让上市公司26%至29%的股份，在该消息面刺激下，该股近期市场表现突出。

　　近日，山东省国资委印发《关于省管企业推进内部市场化经营的指导意见》，明确从今年开始将把市场机制引入企业内部经营，利用3年左右时间，基本建立起省管企业内部市场化经营机制，从而提高企业效益。可关注所控股的部分房产、旅游、酒店企业纷纷挂牌出售的鲁商置业，以及业绩弹性空间较大、估值偏低的银座股份。

　　江苏省国企呈现整体证券化率偏低、国企市值占比低于全国平均、上市国企普遍费用率高企，资产周转率较低等多个特点，未来该地区国资改革前景广阔。华泰证券表示，引入民资方面，看好国资相对控股，而且处于竞争性行业的公司，包括威孚高科、南京医药、凯诺科技、舜天船舶、苏常柴A等；激励机制方面，看好国资绝对控股，有现金、股权激励意愿的公司，包括恒顺醋业、江苏舜天、金陵药业、金陵饭店等。

　　安徽省日前举行的省属企业发展混合所有制经济座谈会上，包括国元集团和海螺集团在内的六户省属企业发言。此前，海螺集团曾因其在过去十年对于股权结构的成功改造，而被视为将成为第一批国资改革试点的三户企业之一，其余两家省属企业分别是铜陵有色和江淮汽车，可关注上述集团相关上市公司。

　　天津国资改革22条出台相关个股有望受益

　　24日，天津发布《关于进一步深化国资国企改革的实施意见》，意见共22条。其中提出要加快推进国企集团层面的重组整合，打造优势产业集群；积极发展混合所有制，到2017年底，核心骨干企业的80%以上实现股权多元化；加快推进国有资产证券化，到2017年底，重点集团至少拥有1家上市公司，经营性国有资产证券化率达到40%。

　　天津国资系统共16家A股公司。力生制药、中新药业、天药股份分别侧重于化学药、中药、原料药，目前都已划入天津渤海资产经营管理有限公司旗下，未来有望通过“合并同类项”的方式做大做强。另外，津滨发展、天保基建的大部分土地储备都在滨海新区，一旦天津自贸区获批，将受益于土地升值。

　　点评：自从上海发布国资改革20条以来，酝酿已久的地方国资改革方案纷纷出炉，正在从制度层面解放国企思想，混合所有制的推进也有望给国企股权带来价值重估机遇。