房地产行业：住房公积金的昨天今天和明天

　　住房公积金旨在给予中低收入者购房支持,近些年规模逐渐扩大

　　为配合我国住房福利制度改革,我国借鉴新加坡中央公积金经验建立住房公积金制度,自1991年开始在上海试点逐渐推广至全国,同时住房实物分配到货币化分配顺利过渡。20多年中住房公积金制度不断修订与完善,规模和覆盖人群不断扩大,近几年公积金缴存余额增速大约在20%左右。目前,公积金的使用方向只有四种,一是个人住房贷款,二是购买国债,三是满足职工提取使用,四是用于建设保障房。

　　公积金仍存在一些问题亟待解决

　　公积金额度有限,审批较慢,最高贷款额度上限过低,无法成为很多低收入家庭贷款的首选。

　　地区间公积金发展不平衡,一二线城市房地产市场需求多,对公积金贷款的需求亦较高,三四线城市则有大量公积金沉淀于银行存款,资金利用率低,增值收益低。2012年末结余公积金近万亿。

　　公积金在制度设计时存在一定缺陷,只给予缴存者极低的利息,无法保值升值,公积金增值收益间接补贴地方财政,而同时银行获得大量公积金的低息存款,近几年获益颇多。

　　未来将加大公积金在住房金融体系中的作用,将其发展成为专业的住房银行

　　住房公积金的机构设置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地产周期影响,未来,出于对治理结构和资金保值增值的考虑,对于在住房金融中占据重要地位的公积金中心,应改造升级为专业的住房银行,当前,应在资产盘活和资金运用上找到出路。 扩大归集范围,即扩大保障范围,在城镇化推进中,农民工逐渐纳入归集范围成为趋势。

　　作为住建部有管理权的资金池,公积金将发展成为稳定房地产市场的资金基石,可通过率先降低或提高首付比例为商业银行起到示范作用,可通过盘活个贷资产,逐渐扩大贷款规模,扩大受益人群。

　　为盘活个贷资产,发行住房抵押贷款债券是非常有效的方法,债券与贷款利率之间的差额可以通过公积金增值收益贴息,但贴息额并不高,属于公积金收益可承受范围内。

　　公积金可发行REITs募集资金,解决公租房融资难的问题。由于公租房收益率低,回款期长,发行REITs或许仍需公积金贴息,但相较于一次性的大量筹集建设资金,贴息金额小且分散,可减轻财政压力。此外可鼓励公积金结余较多的地区购买REITs,提高资金利用率。 除此之外,加强公积金的异地合作也成为未来一段时间的工作重点。

　　住房公积金旨在给予中低收入者购房支持,近些年规模逐渐扩大 为配合我国住房福利制度改革,我国借鉴新加坡中央公积金经验建立住房公积金制度,自1991年开始在上海试点逐渐推广至全国,同时住房实物分配到货币化分配顺利过渡。20多年中住房公积金制度不断修订与完善,规模和覆盖人群不断扩大,近几年公积金缴存余额增速大约在20%左右。目前,公积金的使用方向只有四种,一是个人住房贷款,二是购买国债,三是满足职工提取使用,四是用于建设保障房。

　　公积金仍存在一些问题亟待解决 1)公积金额度有限,审批较慢,最高贷款额度上限过低,无法成为很多低收入家庭贷款的首选。2)地区间公积金发展不平衡,一二线城市房地产市场需求多,对公积金贷款的需求亦较高,三四线城市则有大量公积金沉淀于银行存款,资金利用率低,增值收益低。2012年末结余公积金近万亿。3)公积金在制度设计时存在一定缺陷,只给予缴存者极低的利息,无法保值升值,公积金增值收益间接补贴地方财政,而同时银行获得大量公积金的低息存款,近几年获益颇多。

　　未来将加大公积金在住房金融体系中的作用,将其发展成为专业的住房银行 住房公积金的机构设置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地产周期影响,未来,出于对治理结构和资金保值增值的考虑,对于在住房金融中占据重要地位的公积金中心,应改造升级为专业的住房银行,当前,应在资产盘活和资金运用上找到出路。

　　扩大归集范围,即扩大保障范围,在城镇化推进中,农民工逐渐纳入归集范围成为趋势。

　　作为住建部有管理权的资金池,公积金将发展成为稳定房地产市场的资金基石,可通过率先降低或提高首付比例为商业银行起到示范作用,可通过盘活个贷资产,逐渐扩大贷款规模,扩大受益人群。

　　为盘活个贷资产,发行住房抵押贷款债券是非常有效的方法,债券与贷款利率之间的差额可以通过公积金增值收益贴息,但贴息额并不高,属于公积金收益可承受范围内。

　　公积金可发行REITs募集资金,解决公租房融资难的问题。由于公租房收益率低,回款期长,发行REITs或许仍需公积金贴息,但相较于一次性的大量筹集建设资金,贴息金额小且分散,可减轻财政压力。此外可鼓励公积金结余较多的地区购买REITs,提高资金利用率。

　　除此之外,加强公积金的异地合作也成为未来一段时间的工作重点。