商业零售：渠道生态重塑下关注三类股票(附股)

　　 欧亚集团：外延扩张持续推进，拟建吉林综合体项目和乌兰浩特欧亚购物中心

　　类别：公司研究机构：海通证券股份有限公司研究员：潘鹤，路颖，汪立亭，李宏科日期：2013-09-30

　　公司9月28日公告(1)拟以18亿元投建吉林欧亚城市商业综合体项目(商业部分)，总建面48万平米，建设起止年限2013.01-2014.12；以13.2亿元投建该项目住宅部分，总建面34.46万平米，分二期建设，建设起止年限2013.03-2015.10。(2)控股子公司乌兰浩特欧亚富立置业拟以3.87亿元投建乌兰浩特欧亚购物中心(钻石名城)一期，总建面9.5万平米，建设起止年限2013-14年。

　　简评及投资建议。本次公告的两则外延扩张均为以自有资金建设城市综合体，平均建设成本均为3700-4000元/平米，继续体现公司的低成本扩张模式。其中吉林欧亚城市商业综合体项目(商业部分)和乌兰浩特欧亚购物中心(钻石名城)一期的业绩影响主要从2015年开始体现，预计培育前景良好；吉林欧亚城市商业综合体项目(住宅部分)分二期开发，将从2014年10月开始预售。

　　(1)吉林欧亚城市商业综合体：商业部分，位于丰满区经济技术开发区红旗街道红旗村，属于吉林市南部新区核心区域；占地面积14.3公顷，总建面48万平米，其中商场建面28.19万平米，地上20.57万平米，地下7.62万平米，其余为商务酒店、loft公寓、写字楼、地下车库等。公司预计项目2014年底投入运营，商业楼综合体采用自营，年均投资收益率为5-6%；配套商业中出租部分收益率为3%左右，出售部分的一次性投资收益为20%左右。

　　住宅部分，一期总投资6亿元，建面16.19万平米，其中地上14.28万平米、地下1.91万平米，包括高层住宅和地下车库；二期总投资7.2亿元，建面18.27万平米，其中地上12.99万平米、地下5.28万平米，包括高层住宅、多层住宅、联拼住宅、会所和地下车库。公司预计，项目售出后会产生约其投资额15-20%的一次性投资收益，即约1.98-2.64亿元。

　　公司预计住宅部分合计销售收入17.3-19.77亿元，其中住宅销售收入12.12-14.6亿元，对应建面24.74万平米的均价为4900-5900元/平米；商业销售收入2.64亿元，对应2.2万平米的均价为1.2万元/平米；车库销售收入2.53亿元，按1685个车位计的平均销售为15万元/位。销售期2年，收入和成本均按第1年60%、第2年40%计；综合分析预计该项目合计可产生利润总额3.14-5.47亿元，对应投资利润率23.77-41.47%；税后利润2.35-4.1亿元，对应利润率为13.6-20.8%。

　　(2)乌兰浩特欧亚购物中心(钻石名城)一期：位于乌兰浩特市(内蒙古东部城市)城南区钢铁大街南侧、滨河南路西侧、爱国南路东侧，占地3.55万平米，总建面9.5万平米，其中购物中心约8.67万平米，主要为大卖场，地下室8273平米。该项目旨在打造当地“经营规模最大、经营功能最全、经营档次最高、经营能力最强、经营环境最好的购物中心”。公司预计，项目投入使用后年销售收入4.8亿元/年(对应坪效约5000元/平米/年)，平均投资收益率为5-6%。

　　维持对公司的观点。公司低成本自有物业的扩张模式、合理的店龄结构保证了内生和外延较好增长；而从激励机制改善(奖励基金方案的提出及实施)来看，公司的业绩释放也有望在未来年度逐渐展开；此外，公司管理层的持续增持也体现了对其价值的肯定。吉林项目虽然投入金额较大，但由于包含有配套住宅开发，其预售可以解决资金的流转问题，地产收益的确认也可在短期缓解新门店培育期的业绩压力。