京津冀一体化再添新动力(附股)

　　华夏幸福年报点评：产城融合典范

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶，刘璐 撰写日期：2014-04-18

　　华夏幸福发布年报，13年营业收入为210.6亿元，同比增长74.4%；归属于母公司所有者的净利润为27.1亿元，同比增长52.2%，基本每股收益2.05元。利润分配拟10派1.5元。

　　业绩符合预期，销售尽享“京津冀”优势：公司全年业绩如期实现高增长，预计毛利已触底，即将回升。销售方面持续保持高增速，即便在今年一季度弱市环境下，仍然保持50%以上成长速度，彰显公司产业新城模式优势。14年公司将目标锁定在500亿规模，这将意味着公司用4年的时间完成从不足百亿到500亿的跨越。

　　杠杆加大强化融资需求，内控效率提升：13年公司园区持续扩充，拿地、开工均呈现爆发式增长，异域布局确立，致使杠杆率继续提升，进一步成长还考验公司融资能力。13年公司与数家金融机构形成“总对总”授信，额度规模400亿元。扩张进程中，公司内控效率也在稳步提升，为公司管理边界继续扩张打下基础。

　　加速聚焦大北京，异地重点城市圈布局初具雏形：公司目前环北京土地储备占比达88%，14年一季度仍然体现了区域聚焦的专注度。预计在京津冀一体化战略催化下，增长空间将持续释放。公司13年的另一个重点则是异地扩张版图已初具雏形。公司在环北京区域外，还加速打造环上海、布局环武汉城市圈。我们认为在其他重点城市圈的落定将会是助推公司持续发展的重要因素。

　　产业服务升级，全面提升园区溢价：公司以合作方式叠加多元化产业，我们认为如硅谷项目、电子商务实验区等相关孵化器的搭建将利于公司充分发掘政策红利，扩大招商引资影响力，同时还将有望使得公司园区以及住宅享受服务外溢，逐步接入产业孵化、智慧城市、商贸物流等创新业务，助推整个产业新城升级。

　　投资评级与盈利预测：公司作为产业新城第一标的，擅于区域聚焦、模式复制，以特有运营模式连续5年维持高速成长，此外区位受益于京津冀一体化政策，产业新城模式受益于城镇化扶持政策，坐拥环境红利以及内生优势，看好未来持续成长空间，预计14-15年EPS分别为2.84元、3.95元。

　　荣盛发展：进军济南，稳定布局发展

　　荣盛发展 002146

　　研究机构：广发证券分析师：乐加栋 撰写日期：2014-04-03

　　事件描述

　　公司3 月26 日在济南竞得2014-G008 号地块，总地价3.12 亿，占地面积4.73 万方，建筑面积27.47 万方，楼面价1138 元。该地块临近凤凰山商业区，距离大明湖景区3 公里左右，生活便捷，环境优美，为将来的快速销售奠定了基础，目前周边楼盘售价8800 元左右，预计项目的静态毛利率在47%左右。

　　济南市场概述

　　济南逐步走出11 年限购政策的影响，13 年土地市场和商品房市场均呈现供需两旺的局面，而公司布局的历城区更是呈现适合快周转“走量”的特征：13 年土地供应建面868 万方，同比增316%，商品房市场量价稳中有升，13 年销售面积112 万方，销售金额82 亿，销售均价7305 元/平方米。公司将来在继续布局历城区的同时还应积极重点关注高新区和长清区。

　　深耕重点区域，谋求多元化发展

　　公司14 年坚持了深耕的布局战略，持续深耕了长沙等市场，而布局济南，进一步完善了环渤海区域的布局，推进了环渤海区域的深耕。与此同时，公司积极求变，前期与保利文化合作开发宜兴城东文化游综合体，既在开发方式引进合作模式寻求改变，又进一步加大了旅游地产的布局力度。

　　14-15 年业绩分别为2.09 元/股、2.88 元/股，维持买入评级

　　近期，京津冀一体化上升为国家战略，公司成为主要的收益标的，预计在政策红利的催化下，公司将继续持续高成长。

　　风险提示

　　行业下行风险，高杠杆引起的财务风险及流动性风险推高融资成本。