券商评级：短调即将到位 21股现强烈抄底信号

　　　　首开股份:受益“京津冀”规划,14年业绩恢复

　　类别：公司研究 机构：海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊,贾亚童 日期：2014-03-28

　　事件:

　　2013年公司完成营业收入135.01亿元,同比增长6.51%;实现基本每股收益0.57元,同比减少46.86%。公司2013年分配预案为,向全体股东每10股派现金股利1.8元(含税)。

　　投资建议:

　　公司受益“京津冀一体化”协同发展战略规划,预计2014年归属于上市公司股东的净利润较2013年增长不低于25%。2014年公司计划新开工约288万平米,开复工面积约944万平米,计划竣工约200万平米。截止报告期末,公司及控股子公司拥有房地产开发项目共计51个,总占地面积约1061万平米,总规划建筑面积约1843万平米,根据目前的开发策略,拟全部开发用于销售。扣除已竣工面积261万平米后,公司目前全部储备面积约1582万平米,其中在施面积约656万平米,未开工面积约926万平米。预计公司2014、2015年每股收益分别是0.71和0.89元。截至3月27日,公司收盘于5.08元,对应2014年PE为7.15倍,2015年PE为5.71倍。给予公司2014年9倍市盈率,目标价为6.39元,维持对公司“买入”评级。

　　主要内容:

　　1.2014年净利润将保持正常增长。2013年公司完成营业收入135.01亿元,同比增长6.51%;实现基本每股收益0.57元,同比减少46.86%。公司2013年分配预案为,向全体股东每10股派现金股利1.8元(含税)。公司预计2014年归属于上市公司股东的净利润增长不低于25%。

　　截止报告期末,公司资产总额921.17亿元,负债总额766.54亿元,资产负债率为83.21%。预收账款200.97亿元,占负债总额26.22%,预收账款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债130.51亿元,占负债总额的17.03%。公司当前货币现金131.04亿,可覆盖全部短期债务。全年经营活动净现金流量为-62.74亿元。拿地增加造成当期经营性现金流为负。公司利润表分析如下:

　　2.公司2013年销售保持良性增长趋势。公司全年新推盘面积为136.6万平米(不含地下车库),与2012年基本持平。其中京外新推盘面积有大幅增加,主要原因是京外拓展多个项目进入销售期。全年销售面积140.9万平米,合同签约金额185.8亿元,综合销售均价1.32万元/平米。按业态划分的可供出售面积及销售情况如下表所示。

　　2014年计划新取得预售许可面积约217万平米,预计销售面积168万平米,销售签约额247亿元。销售面积和签约额同比分别增长约2%、34%,签约金额增长较大的主要原因是公司可售资源逐步转向经济较发达的核心城市和区域,而核心城市和区域较高的土地成本推涨了预计销售价格。

　　3.土地储备有明显放大。全年在北京地区(大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平)分别取得12块开发用地,在京外深耕城市(苏州、厦门)以及新进城市(杭州、大连)也取得了9块开发用地。按权益计算,地上规划面积214.3万平米,其中可售商品房面积193万平米,配建自住型商品房6.45万平米,保障房13.77万平米,公司权益出资186.4亿元。

　　4.公司2013年新开工恢复,竣工面积平稳增长。公司全部开复工面积达845.8万平米,同比增长6.3%,其中住宅开复工面积594.9万平米,同比增长2.2%;公司完成新开工面积174.4万平米,同比下降18.4%,其中住宅新开工面积110.5万平米,同比下降35.6%;公司完成竣工190万平米,同比增长58.7%,其中住宅竣工137.6万平米,同比增长76.2%。报告期新开工面积下降的主要原因是一方面公司2012年拿地较少,一方面公司2013年销售策略以现有项目去库存化为主。竣工面积增长较大的原因是根据开发进度,京外项目竣工面积大幅增加。

　　2014年公司计划新开工约288万平米,开复工面积约944万平米,计划竣工约200万平米。公司计划新开工面积同比有较大增长,主要原因是公司部分新取得项目进入开工阶段。

　　截止报告期末,公司及控股子公司拥有房地产开发项目共计51个,总占地面积约1061万平米,总规划建筑面积约1843万平米,根据目前的开发策略,拟全部开发用于销售。扣除已竣工面积261万平米后,公司目前全部储备面积约1582万平米,其中在施面积约656万平米,未开工面积约926万平米。

　　5.有望受益京津冀一体化开发。为顺应国家部署的“京津冀一体化”协同发展的战略规划,公司将加快现有廊坊项目的开发建设进度,同时继续深化落实与廊坊宏泰实业集团下属的廊坊市盛世建设投资有限公司签署的《广阳区高新科技成果孵化园和高层次人才创业园项目合作框架协议》,推动园区土地一级开发及二级开发的合作。

　　6.投资建议:维持“买入”评级。公司受益“京津冀一体化”协同发展战略规划,预计2014年归属于上市公司股东的净利润较2013年增长不低于25%。2014年公司计划新开工约288万平米,开复工面积约944万平米,计划竣工约200万平米。截止报告期末,公司及控股子公司拥有房地产开发项目共计51个,总占地面积约1061万平米,总规划建筑面积约1843万平米,根据目前的开发策略,拟全部开发用于销售。扣除已竣工面积261万平米后,公司目前全部储备面积约1582万平米,其中在施面积约656万平米,未开工面积约926万平米。预计公司2014、2015年每股收益分别是0.71和0.89元。截至3月27日,公司收盘于5.08元,对应2014年PE为7.15倍,2015年PE为5.71倍。给予公司2014年8倍市盈率,目标价为6.39元,维持对公司“买入”评级。

　　风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。